房子已经拆了三年,还能做评估吗?

当时的难处

一、房子没了三年了。 当初谈的是产权调换,后来改为货币补偿。三年过去,现场早已平整,连比对的对象都没有。

二、双方对这处房屋的性质认识不一致。 这是一处有执业资质的村级卫生室,补偿口径与普通宅基地住房不同,这一点需要有依据支撑,不能只靠口头主张。

三、时间跨度长,基准日必须往回追。 补偿针对的是拆除时的房屋状况,基准日必须回到当年,而不是今天。

我们怎么做的

第一步:先把基准日定回拆除之前

征收补偿针对的是房屋在被拆除时的状况和价值,评估基准日据此追溯至拆除前的时点。基准日一错,整份报告都用不上——这一条在承接阶段就要确认。

第二步:靠资料还原当年的房屋

房子不在了,资料就是全部依据。这个项目取得了集体土地使用证、规划许可文件、建设工程许可文件、房屋平面图、当年的造价资料和实物照片,据此还原建筑面积、结构、层数与建成年代。

能不能做,取决于这些资料;资料越全,结论越站得住。

第三步:补一次现场踏勘

虽然房屋已灭失,客户仍希望对场地和周边情况做一次实地核查,我们另行安排人员赴现场踏勘,补充了场地条件与周边可比情况的资料。

第四步:初稿先交客户核对

评估范围、基准日、建筑面积与结构描述逐项核对,确认无误后定稿签章。

结果

初稿确认后定稿,报告由承办评估师签字盖章、附报告文号,项目结项,报告用于后续补偿协商。

同类情况提示

• 房屋已灭失仍可评估,基准日追溯至灭失前的时点。
• 权属与建设审批文件是硬材料。 土地证、规划许可、建设工程许可、图纸,能找到多少直接决定报告的支撑力度。
• 补偿口径与房屋性质相关。 经营性、公益性、住宅在补偿依据上有区别,主张要有文件支撑。
• 对补偿方案有异议的,可以自行委托评估,作为协商与后续复核的依据。

常见误区

误区一:房子拆了就没法评估了。 灭失的是实物,不是权利和事实,资料齐备即可还原。 误区二:随便找个时点当基准日。 基准日必须与补偿所针对的行为对应,这是报告能否被采信的前提。 误区三:反正要谈判,评高一点更有利。 评估结论由资产自身状况和评估程序决定;结论脱离依据,协商中反而先被推翻。

相关问题

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