税务要求用成本法做评估,和市场价差很多怎么办?

当时的难处

一、方法被指定了。 涉税环节明确要求按特定方法评估,而该方法得出的结果与客户了解的市场价格存在明显差距。客户的第一反应是:这样做出来对不对。

二、两处房产,用途和时点不一样。 名下两处商铺情况不同,一份报告覆盖不了,需要分别处理。

三、客户对流程不熟,反复确认。 签署、付款节奏、委托人与签约人是否可以不一致,这些都要一条条讲清。

我们怎么做的

第一步:先分清"要求方法"和"要求结果"

用途方提出方法上的要求很常见,这是了解评估目的和使用要求的重要信息,我们会认真听。但方法的选择有它自己的规矩: 评估专业人员要根据评估目的、评估对象、价值类型和资料情况,分析市场法、收益法、成本法三种基本方法的适用性,再作选择,并在报告中披露选择的理由。

而且——同时满足多种方法条件的,应当采用两种或两种以上方法综合分析形成结论。只采用一种方法,需要符合准则规定的特定情形(如评估对象仅满足一种方法的适用条件,或存在行业普遍无法排除的操作条件限制),并在报告中说明其他方法为什么不适用。

至于结果,那是另一回事。 评估结论由评估对象自身的状况和评估程序决定,不能预设。这条边界在承接阶段就讲清楚。

第二步:说明不同方法的结论为什么会有差距

不同方法的着眼点不同,得出的结论有差异是正常的。关键不在于结论高低,在于方法的选择讲不讲得出依据、报告里有没有披露。 依据说清楚了,后续被追问也答得上来。

第三步:两处房产分别处理

用途、时点、房屋状况不同,分别确认评估对象和基准日,不合并。

第四步:委托关系与签署安排逐条确认

签约人与委托人是否一致、材料由谁提供、报告抬头怎么写,在出合同前一次说清。

结果

首单完成交付后,该客户就另一处房产再次委托,由同一名对接人跟进。

同类情况提示

• 用途方可以提出方法上的要求,但方法由评估专业人员分析适用性后选择,并在报告中披露理由。
• 同时满足多种方法条件的,应当采用两种或两种以上方法。 只用一种,要符合准则规定的情形并说明原因。
• 方法的选择要讲依据,结论不能预设。 这条边界不能松。
• 多处房产不要图省事合并。 用途、时点、状况不同,分开做更稳妥。

常见误区

误区一:市场价六千,评出来三千,肯定是做错了。 不同方法、不同价值类型对应不同的结论,关键看方法选取是否与用途相符、依据是否在报告中披露清楚。 误区二:税务说用哪个方法就只用哪个方法。 用途方的要求要听,但方法的适用性由评估专业人员判断;条件都满足时还应当采用两种以上方法综合分析。 误区三:两套房一起做能便宜点。 情况不同的房产合并出具,报告在使用环节容易出问题。

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